Действия на рынке недвижимости
Большая часть существующих сегодня экономических неприятностей обусловлена долгами, которые накопились у тех, кто приобретал дома в годы видимого благополучия на рынке жилья, поэтому очевидный способ исправить ситуацию — уменьшить эту долговую нагрузку. Тем не менее попытки облегчить участь домовладельцев, откровенно говоря, полностью провалились. Почему? На мой взгляд, в основном потому, что и план снижения долгового бремени, и его реализация были испорчены страхом, что помощь могут получить недостойные ее должники и это спровоцирует негативную реакцию общества.
Если придерживаться принципа рузвельтовской решимости, то есть принципа «Вы не добились успеха? Пытайтесь, пытайтесь снова», следует еще раз попробовать ослабить долговое бремя, теперь уже с пониманием того, что экономика очень в этом нуждается. Это должно перевесить опасения, что помощь будет оказана людям, которые в прошлом вели себя безответственно.
И даже это еще не все. Как уже отмечалось, существенное сокращение бюджета на уровне штатов и миниципалитетов, как ни странно, облегчает применение фискальных стимулов по сравнению с началом 2009 года, поскольку мы можем серьезно помочь экономике, просто отменив эти сокращения. Продолжительный экономический спад также облегчил, хотя и несколько другим образом, помощь собственникам жилья. Кризис привел к снижению процентных ставок, в том числе по ипотечным кредитам: в разгар бума на рынке жилья ставки обыкновенной ипотеки, как правило, превышали 6 %, а теперь они опустились ниже 4 %.
Обычно домовладельцы используют такое снижение ставок для рефинансирования, уменьшая выплаты по процентам и высвобождая средства, которые могут быть потрачены на другое, что стимулирует экономику. Однако на рынке недвижимости осталось много собственников жилья, не имеющих больших сбережений, а кредиторы не одобряют рефинансирование, если у заемщика недостаточно своих капиталов или если он не может внести дополнительный взнос.
Выход очевиден: найдите способ отменить или, по крайней мере, смягчить эти правила. У администрации президента Обамы действительно была программа рефинансирования доступного жилья, реализация которой подразумевала достижение именно этой цели, но, подобно предыдущим мерам на рынке недвижимости, она оказалась слишком ограниченной и осторожной. Необходима программа массового рефинансирования, и осуществить ее сейчас намного проще, поскольку многие ипотечные кредиты выданы «Fannie» и «Freddie», сегодня национализированными.
Но этого пока не происходит, отчасти потому, что глава Федерального агентства по жилищному финансированию, под надзором которого находятся «Fannie» и «Freddie», не торопится действовать (этого человека назначил на должность президент, но Обама, вероятно, не хочет просто отдать приказ и уволить, если тот не послушается). Это значит, что возможность еще осталась. Более того, как отмечает Джозеф Гагнон из Института Петерсона, массовое рефинансирование будет особенно эффективным, если наряду с ним ФРС предпримет попытку снизить процентные ставки по закладным.
Рефинансирование не исключает необходимость дополнительных действий по ослаблению долговой нагрузки, точно так же, как отмена мер строгой экономии на уровне штатов и органов местного самоуправления не исключает необходимость дополнительных фискальных стимулов. Суть в том, что в обоих случаях экономическая ситуация, сложившаяся за три последних года, открывает возможности для технически несложных, но удивительно эффективных действий, направленных на стимулирование экономики.
