Нужно признать две вещи.
1. Рост цен на жилье, в разы превышающий инфляцию и доходы, идет во всем мире.
2. Никакой милой русскому уху формулой «в Лондоне дорожает, потому что наши скупают», это явление не объяснить.
Объяснений же мне известно три.
1. НОВАЯ ГЕРОНТОКРАТИЯ
Недавно в Петербург приезжал француз Жан Кастаред. В провинции Арманьяк ему принадлежит винное хозяйство Манибан, а Шато-де-Манибан — это, пожалуй, арманьяк № 1. А еще этот склонный к аналитике господин занимается изучением рынка роскоши: его последняя книга Le Luxe только что издана во Франции и, без сомнений, пошла бы нарасхват у нас. Месье Кастаред сказал приблизительно следующее. Россия включается в процесс, начавшийся в Европе со взрослением поколения бебибумеров. Приняв из рук отцов восстановленную Европу, эти люди не желали следовать пути родителей, то есть при выходе на пенсию превращаться в бабулей и дедулей и, связав на спицах носок и покачав на ноге внука, быстро отойти в мир иной. Сегодняшние 60-летние европейцы всю жизнь следили за здоровьем, а деньги вкладывали в акции и недвижимость. А затем пришли к выводу, что удовольствие обладания недвижимостью выше ее капитализации. Иметь два-три дома в разных странах или городах — сегодня это удел европейских пенсионеров и предпенсионеров, причем никаких не Ротшильдов, а обычных середнячков. Эти дома выведены с рынка: они пустуют по 11 месяцев в году, они не поступают на рынок через механизм наследования (нынешние пенсионеры намерены жить вечно). Опыт инвестирования позволяет бебибумерам распознать недооцененное жилье в каком-нибудь медвежьем углу, в той же Черногории или Испании, и вот уже поселившаяся на побережье стая богатых пенсов толкает цены в заоблачную высь: у Уэльбека это хорошо описано.
Сегодняшний мир, продолжает господин Кастаред, это новая геронтократия, власть чувствующих себя молодыми стариков. У молодых возможность добиться сходных материальных благ минимальна: подорожал, что называется, входной билет. Абсолютно то же происходит в России, с той поправкой, что здесь роль европейских стариков выполняют 40-летние. Это они в смутные времена сумели, экономя и перезанимая, приобрести за тысячи долларов недвижимость, стоящую теперь сотни тысяч, а потом освоиться на рынке, застолбив лакомые места. И через 20 лет они будут первыми российскими пенсионерами, желающими наслаждаться, а не добиваться инвалидности ради грошовой прибавки к «пензии».
Этим новым старым будет плевать на колебания цен на рынке. Вовремя прикупленная земля на Рублевке, квартира в Крылатском, гарсоньерка в Питере, кондоминиум в Сиджесе — все для себя.
— И что делать молодым? — спрашиваю я, понимая, что у москвича со средней московской зарплатой сегодня нет ни малейшего шанса стать собственником квартиры в Москве — точно так же, как в Лондоне у лондонца.
— Арендовать, — говорит месье Кастаред. — Или же революцию.
2. ВЛОЖЕНИЕ В БУДУЩЕЕ
Однако есть помимо геронтократической и другая теория. Суть в том, главный страх среднего класса — лишиться здоровья и дохода, оставшись беспомощным в старости. Этот страх, расползшийся по стране после распада СССР, многократно возрос. Даже если ты зарабатываешь десяток тысяч рублей (в день), даже если платишь все до одного налоги, твоя пенсия составит около трех тысяч рублей (в месяц). И страх очутиться на этом пайке отравляет жизнь самого процветающего господина.
Тот, кто покупает недвижимость, на самом деле инвестирует в счастливую старость — что, кстати, легко коррелирует с теорией г-на Кастареда. «Когда-нибудь я перееду за город, а городскую квартиру сдам» — вот формула, которую на практике осуществляют сотни тысяч никаких не Абрамовичей, а наших с вами соседей. Есть и более сложные расчеты. В Петербурге, например в новостройках бизнес-класса («монолитный железобетон + подземный паркинг»), от четверти до трети инвесторов — москвичи: на берегах Невы прошлогодний скачок цен последовал с трехмесячной задержкой по отношению к Москве-реке, а квадратный метр до сих пор вдвое дешевле.
И до тех пор пока пенсионная реформа в России не будет проведена, обкатана и пока в нее не поверит российский средний класс — он будет стремиться в квартировладельцы с удвоенным по отношению к европейскому энтузиазмом. С соответствующей интенсивностью в росте цен.
