Следует иметь ввиду, что унитарные предприятия, обладая специальной правоспособностью, не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету их деятельности, определенным законом или иными правовыми актами. Такие сделки являются ничтожными на основании статьи 168 ГК РФ. Таким образом, если заключение договора аренды влечет для унитарного предприятия невозможность выполнять возложенные на него уставом задачи, такой договор является недействительным и не несет правовых последствий.
Правомерность изъятия земельного участка также требует самостоятельного изучения и проверки на предмет соответствия законодательству.
Правомочия унитарного предприятия по владению, пользованию и распоряжению имуществом определены в ст.294, 295 ГК РФ. Как указано в п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. N 6/8 условия договоров, заключенных между собственником государственного или муниципального имущества и унитарным предприятием, изменяющих характер и пределы правомочий предприятия, являются ничтожными. Перечень прав собственника имущества определен в п.1 ст.295 ГК. При этом собственник или уполномоченный орган не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении унитарного предприятия. Соответствующие акты государственных органов и органов местного самоуправления по распоряжению имуществом должны признаваться недействительными[22]. В соответствии со ст.305 ГК РФ унитарному предприятию принадлежит право на защиту своего владения. Это положение распространяется и в отношениях с собственником имущества.
В связи с тем, что сельскохозяйственная организация не зарегистрировала право собственности на земельные доли, внесенные в уставный капитал, сделки с данным имуществом, включая аренду, являются незаконными.
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14 января 2003г. N Ф04/176-1586/А27-2002.
Комментарий
Сельскохозяйственный производственный кооператив заключил договор о передаче в аренду закрытому акционерному обществу земельного участка. В последствии кооператив отказался осуществлять действия по регистрации договора, что послужило основанием для обращения ЗАО в суд иском о понуждении кооператива произвести регистрацию договора аренды. Позиция акционерного общества основывалась на положениях п.3 ст.165 ГК, предусматривающего возможность обращения в суд с иском, в случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, подлежащего в соответствии с законодательством о государственной регистрации. Аналогичная правовая позиция изложена и в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"[23]. Суд первой инстанции признал требования общества законными, однако апелляционная инстанция решения отменила и в удовлетворении иска отказала. При принятии решения суд руководствовался следующими основаниями.
Из устава кооператива следует, что его имущество сформировано, в том числе, за счет внесения в паевой фонд земельных долей. Право собственника распорядиться земельной долей, включая ее передачу в качестве взноса в уставный (складочный) капитал, паевой фонд, предусмотрена Указами Президента и Постановлениями Правительства РФ, регулировавшими порядок реорганизации сельскохозяйственных предприятий и приватизацию земель с/х назначения. Данными документами, установлена обязанность регистрации права собственности на земельные доли и участки. Форма свидетельства о праве собственности на землю утверждена Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения"[24].
Как усматривается из материалов дела, кооператив не зарегистрировал право собственности на земельные доли. Согласно ст.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация. В ст.6 данного закона сказано, что права, возникшие до введения его в действие, признаются действительными. Однако при совершении сделок с таким имуществом, права на него должны быть зарегистрированы в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п.2 ст.6).
