В рассматриваемом деле позиция суда, признавшего требования конкурсного управляющего о расторжении договора незаконными обосновывается следующими основаниями. Во-первых, спорный договор аренды был заключен не должником, а непосредственно арбитражным управляющим, а по смыслу ст.77 допускается отказ договоров, заключенных должником. Статья 77 называется "отказ от исполнения договоров должника". Во-вторых, наличие договора аренды не препятствует включение участка в конкурсную массу и его продажу. С одной стороны наличие обременения в виде аренды, видимо, снизит стоимость земли. Однако в соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности на переданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора аренды.
Поскольку договор аренды был заключен арбитражным управляющим, на данные отношения распространяется действие п.3 ст.450 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств. Также необходимо помнить, что положение абзаца третьего пункта 2 статьи 77, позволявшее внешнему управляющему в одностороннем порядке расторгать договоры должника на том лишь основании, что они заключены на срок свыше одного года, независимо от того, имеются ли связанные с исполнением таких договоров обстоятельства, препятствующие восстановлению платежеспособности должника, признано не соответствующим Конституции РФ[21].
В соответствии со ст.270 ГК РФ предоставленный в постоянное бессрочное пользование земельный участок может быть передан в аренду с согласия собственника земли. Однако в ст.20 ЗК РФ содержится запрет на совершение такого рода сделок. По нашему мнению, при решении данного вопроса приоритет следует отдать ЗК РФ.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2003г. N А64-466/02-12.
Комментарий
Как следует из обстоятельств дела, совхозу на основании постановления районной администрации в постоянное (бессрочное) пользование был выделен земельных участок сельскохозяйственного назначения. В дальнейшем совхоз был реорганизован в государственное унитарное предприятие, которое заключило договор о передаче в аренду фермерским хозяйствам земельных участков, находящихся в границах общего земельного массива, переданного предшественнику ГУП в бессрочное пользование.
Дважды рассматривая указанный спор, арбитражный суд Тамбовской области вынес решение о признании договоров аренды недействительными, на основании ст.31, 40 Закона Тамбовской области "О регулировании земельных отношений в Тамбовской области", где указано, что право сдачи в аренду земельных участков принадлежит только собственнику. Суд также сослался на п.2 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991г. N 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", согласно которому администрация была не вправе передавать земельный участок в пользование унитарному предприятию. Однако дело было вновь возвращено на новое рассмотрение, так как суд не надлежащим образом изучил материалы дела и содержание спорных правоотношений.
Для правильного разрешения аналогичного рода дел необходимо обращать внимание на следующие обстоятельства.
В соответствии со ст.608 ГК РФ арендодателями могут выступать не только собственники, но и другие уполномоченные законом лица. В силу ст.270, 295 ГК РФ лицо, обладающие земельным участком, может передать его в аренду или в безвозмездное пользование с согласия собственника. При этом в соответствии с п.4 ст.20 Земельного кодекса лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться такими земельными участками. В данном случае налицо конкуренция норм, а именно противоречие между п.4 ст.20 ЗК и положениями ст.270 ГК.
В соответствии с пунктом 3 ст.129 Гражданского кодекса пределы включения земли в оборот определяются земельным законодательством. Следовательно, в рассматриваемом случае нормам ЗК должен быть отдан приоритет. Отсюда следует, что даже при наличии разрешения от собственника на передачу земли в аренду ГУП не вправе принимать решение о заключении договора.
