Как прежде акционер компании, домовладелец, сдающий дом, обожает волатильность на рынке жилья (обожает вариации стоимости дома), чем больше растет ожидаемая стоимость его дохода, тем больше вариация (волатильность) цены дома; у него страсть привлекать как можно больше заемных средств и, как кажется, неутолимая жажда риска. Между тем, подобно кредитору компании, держатель ипотечного долга (то есть банк) не любит большую волатильность цен и стремится ограничить уровень накопленного домовладельцем долга. И потому, что он хочет быть уверен, что его деньги к нему вернутся, он постоянно сдерживает рискованные порывы домовладельца. Пока все нормально.
Проблема возникает, когда человек живет в собственном доме, являющемся ипотечным имуществом. Считайте, что у этого человека раздвоение личности.
Наполовину он находится в точно таком же положении, как акционер компании; а именно он любит волатильность цен на недвижимость. Разумеется, как и акционер компании, он хочет, чтобы стоимость его имущества (то есть дома) росла — и чем быстрее, тем лучше. И хотя есть весьма реальный риск, что цены на недвижимость могут упасть, оставив его с отрицательным капиталом, в целом большинство домовладельцев склонны недооценивать этот риск, предпочитая думать, что (ведь большинство людей мечтают иметь собственный дом) единственное направление цен на жилье — это вверх. Косвенным образом владелец рассматривает свой дом как инвестицию, так же как и в случае с компанией и домом, сдаваемым внаем.
Владелец, который живет в собственном доме, как и акционер, предпочитает высокую вариацию ожидаемой стоимости дома, то есть он хочет, чтобы цены выросли, а также предпочитает увеличение вариации значения цен на недвижимость. Однако у этого же домовладельца есть вторая половина, которая сильно отличается и от акционера компании, да и от домовладельца, который получает доход от сдачи своей недвижимости.
Это единственный в своем роде случай. Если акционер потеряет самое большее, что может потерять, свою компанию (или, если говорить о владельце, сдающем в аренду дом, свою недвижимость) — ну так что ж? Жизнь продолжается. Однако если домовладелец, живущий в собственной недвижимости, ее потеряет, он окажется на улице. Он станет бездомным. Иными словами, у него от природы «короткая позиция» с надеждой на понижение цены — он родился, не владея крышей над головой. И именно из-за этого он будет всегда бояться потерять свой дом, и этот страх будет висеть над ним, словно дамоклов меч. Он не может просто уйти. Или, если выразиться по-другому, чтобы просто уйти, ему придется подумать о стоимости замещения имущества. Таким образом, он видит свою собственность в совершенно ином свете. В частности, его мнение по поводу волатильности, уровня долга и риска диаметрально противоположно.
Проживание в заложенном по ипотеке доме переводит анализ условных требований из ситуации «кредитор против акционера» в ситуацию, где, очевидно, есть три действующих лица: кредитор (в форме ипотекодателя или банка), акционер-домовладелец (по сути, описанный выше) и новый участник в лице «восполнителя», обитающего в том же теле, что и домовладелец. Проблема в том, что все три лица имеют собственные, отличные друг от друга мнения по вопросам волатильности и долга.
В этом сценарии владелец права долгового требования (ипотечный кредитор/банк) и акционер-домовладелец не отличаются от того, что мы рассматривали выше. В частности, как и выше, акционер-домовладелец предпочитает волатильность, риск и обожает брать в долг, тогда как банк/ипотечный кредитор предпочитает низкую волатильность, не любит риска, не одобряет больших долгов и следит за тем, чтобы домовладелец их не делал.
Раздвоение личности овладевает домовладельцем из-за его желания удовлетворить свой естественный дефицит, то есть из-за страха остаться на улице. Этот естественный недостаток можно проиллюстрировать следующим образом: представьте себе акционера компании, который переходит из плоской позиции (то есть без компании, но без ущерба для своего благосостояния) в
