Непонимание прав требования по долевому инструменту и прав требования по долговому инструменту, которое проявилось в замечании Барни Фрэнка (и которое, к сожалению, демонстрируют многие другие чиновники), не ограничивается корпоративными финансами.
С самыми пагубными последствиями из возможных эта путаница в голове проникла в политику в области жилой недвижимости; беда в том, что, продвигая курс на всеобщее домовладение, государственные деятели явно не осознают результаты своих действий. Это белое пятно в их знаниях настолько вредоносно, что необдуманные решения, которые активно принимают государства, неправильно распределяя капитал и окончательно предрешая экономическую участь Запада, возможно, представляют собой самый яркий пример, когда благие намерения приводят к непредвиденным последствиям. Как же это получается?
Сопутствующие потери на рынке жилья
Учитывая, что жилье и еда нужны всем, надо ожидать, что правильная политика государства будет следить за тем, чтобы цена на них оставалась как можно более низкой. Однако, как будет показано дальше, государственная политика США в области жилья способствовала прямо противоположному за счет того, что напрямую, хотя и неумышленно создала такой режим, какой живет и процветает при высоких… и растущих ценах на жилье.
Действительно, за многие десятилетия правительство США весьма успешно убедило большинство американцев делать индивидуальные сбережения (не единственный пример этого — переход в 1980-х от пенсионной программы с фиксированными выплатами к условно-накопительной системе страхования с фиксированными взносами), а также в том, что наилучший способ вложения сбережений — это покупка дома. Естественно, вследствие этого американцы стали вкладывать слишком много средств и сбережений в жилищный фонд (первоначально в качестве первого взноса) и очень часто за счет других инвестиций — например, в акции и облигации. Несмотря на хорошо известные плюсы домовладения (покраска забора, поливка газона), осуществление курса «свой дом для всех» через финансируемую правительством программу субсидий было колоссальной ошибкой.
Жилищный фонд — уникальный актив, потому что, как только человек вселяется в дом, он уже не генерирует доход или денежные потоки. В этом смысле прибыль от жилья, занятого владельцем, нужно рассматривать как доход от удобства (не генерирующего наличности). Поскольку нет притока денежных средств, который бы генерировал положительную отдачу от инвестиции в жилье, государство должно организовать повышение цен. Естественно, что это приводит к эффекту «эскалатора», когда цены должны постоянно расти, чтобы сохранялась положительная отдача. Такое повышение цен в конечном итоге приводит к тому, что в экономике создается пузырь, который не может не лопнуть, и дома меньше используются для жилья и больше для спекуляций. Подробнее об этом поговорим ниже.
Раздвоение личности у домовладельца
Чуть выше мы наглядно рассмотрели, как взаимодействуют держатели права требования по долевому инструменту и права требования по долговому инструменту и как на каждое их действие влияет их отношение к риску, причем первый больше любит вариации в стоимости предприятия и склонен к высокому уровню долга, а второй наоборот.
Это зеркальное отражение верно и для рынка жилья.
Возьмем случай с рынком арендованного жилья, то есть когда владелец использует дом только в качестве инвестиции. У нас есть домовладелец, который рассчитывает на постоянный доход от сдачи жилья, так же как держатель доли в капитале полагается на приток денежных средств от компании. Конечно, в обоих случаях (домовладельца и акционера компании) они также стремятся к увеличению стоимости их базовых активов. Также их объединяет то, что, если сдаваемая недвижимость заложена без права выкупа (аналог банкротства компании), домовладелец может просто уйти, потеряв лишь первоначально вложенную в недвижимость сумму. В этом случае домовладелец играет роль держателя доли в капитале.
А ипотечному кредитору, как раньше держателю долга, обычно в виде банка, достается то, что осталось (в худшем случае кредитор получает дом, который пошел в счет залога).
