Как открыть розничный магазин? - страница 20

Но в более позднем решении – Постановлении Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 9149/10– арбитры встали на защиту позиции ведомств. Как отметили высшие арбитры, полученные предпринимателем денежные средства за предоставленные коммунальные услуги являются его доходом от сдачи имущества в аренду, который подлежит отражению в налоговом учете и включению в объект налогообложения.

Наличие подобной проблемы подтверждается и в докладе Правительства РФ о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2011 г.

Посредническая схема. Снизить налоговую нагрузку можно, заключив с арендаторами посреднические договоры (агентские или договоры комиссии).

В этом случае налогом у арендодателя будет облагаться только агентское вознаграждение. Данная позиция подтверждается и письмами Минфина. У агента, применяющего УСНО, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение (Письма Минфина России от 24.08.2012 № 0311-06/2/114, от 17.09.2012 № 03-11-06/2/126, от 24.08.2012 № 03-11-06/2/114).

Представим реализацию данной схемы:

По условиям указанных договоров арендодатель по поручению арендатора закупает коммунальные услуги за символическое вознаграждение. Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому или другому аналогичному договору. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Вместе с тем при реализации такой схемы возможны следующие риски:

♦ необходимость ежемесячно составлять отчеты агента. В случае отсутствия отчетов налоговый орган может сделать вывод, что расходы документально не подтверждены. Арендодатель-посредник должен представить арендатору отчет и документальное подтверждение расходов на коммунальные услуги, произведенных в пользу последнего (ст. 999 и 1008 ГК РФ). Если коммунальные расходы распределяются между несколькими арендодателями и (или) арендатором, также следует представить расчет, на основании которого производилось данное распределение. Из отчета агента должны быть четко видны расходы арендодателя и агентское вознаграждение;

♦ необходимость соответствия сроков заключаемых договоров. Агентский договор не должен быть заключен позже, чем агент (арендодатель) заключит договор с поставщиками коммунальных услуг.

Согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85 сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. То есть сделка, совершенная до установления посреднических отношений, не признается заключенной. На это неоднократно обращалось внимание в Письмах Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 26.01.2009 № 03-11-09/18.

Таким образом, налогоплательщик может сэкономить при реализации посреднической схемы работы с энергоснабжающими организациями и иными обслуживающими организациями и арендатором. Вместе с тем существует и более простой способ оптимизировать коммунальные платежи.

Уплата коммунальных платежей арендатором напрямую. Избежать судебных споров с налоговым органом также можно, если арендатор будет напрямую уплачивать коммунальные платежи. В таком случае доход у арендодателя просто не появится. В этом случае арендодатель никаких коммунальных платежей от арендатора не получает. Арендатор заключает договоры и оплачивает коммунальные услуги напрямую поставщикам этих услуг – энергоснабжающим и газоснабжающим организациям, организациям водопроводно-канализационного хозяйства и другим (далее – коммунальные службы), заключив с ними соответствующий договор.

Представим реализацию данной схемы:

Риски при реализации данной схемы следующие.

1. Существует риск того, что энергоснабжающие организации откажутся заключать договоры не с собственниками. Для энергоснабжающих организаций неудобно заключать договоры со 100 арендаторами, которые постоянно меняются.