4. При выборе помещения можно провести независимое маркетинговое исследование, посмотреть, сколько покупателей в соседних магазинах, если поблизости нет магазина, то можно понаблюдать за посетителями парикмахерских, кафе и ресторанов. Если вы открываете магазин «шаговой доступности», то необходимо обратить внимание на то, что магазин будет посещать 60–70 % жильцов из ближней зоны, из средней – около 20 %, а из дальней – всего 15 %. В отношении же супермаркетов ситуация меняется с точностью до наоборот.
5. Не открывайте бутики в промышленных зонах, жилых кварталах. Для таких магазинов лучше подходит центр города.
6. Даже если на первый взгляд всё благополучно, обязательно поинтересуйтесь причиной, по которой прежний владелец магазина желает с ним расстаться. Если
он разорился – это дурной знак. А если и все предыдущие владельцы магазина вынуждены были закрыть дело, то стоит серьезно задуматься, насколько вам нужно именно это помещение. Лучше всего, если предыдущий владелец продает магазин, поскольку расширяется и приобретает большее помещение. После того, как место выбрано, необходимо заключить договор.
3.2. Договор аренды или покупка собственности
Заключать договор аренды или же приобретать собственное помещение под магазин – это выбор собственника. Всё зависит от финансовых возможностей.
Еще один важный вопрос: приобрести ли готовый бизнес или начать его с нуля? Конечно, проще работать в уже работающем магазине, продолжить тот бизнес, который приносит доход. Другой вопрос, что часто продают не успешный готовый бизнес, а тот бизнес, который не приносит ничего кроме убытков.
Стоит обратить внимание еще на одну особенность. В случае аренды магазина, затраты на его открытие будут меньше, чем при покупке собственного помещения. Однако представим себе ситуацию, что вы сделали дорогой ремонт, а впоследствии арендатор отказал в продлении договора аренды. Это тоже своего рода риск. Собственное же помещение вы можете впоследствии сдать в аренду. Сдача арендованного же помещения в субаренду возможна только в случае согласия собственника помещения.
Если у вас нет средств заключить договор покупки нежилого помещения, то рекомендуется остановиться на договоре аренды.
Заключая договор аренды, необходимо обратить внимание на следующие особенности.
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (ст. 609 ГК РФ).
2. Если в договоре не указаны основные права и обязанности сторон, предусмотренные ст. 606 ГК РФ, а именно: из него не следует, что имущество передается во временное владение и (или) пользование за плату, договор может быть квалифицирован как договор другого вида (а не договор аренды).
3. В соответствии со ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником.
4. Арендодатель наделен следующими обязанностями и правами:
♦ обязанность передать имущество арендатору во временное владение и пользование или временное пользование;
♦ право получать от арендатора плату за пользование арендованным имуществом;
♦ право арендодателя требовать от арендатора получения своего имущества обратно после окончания срока пользования.
Обязанности и права есть и у арендатора:
♦ обязанность оплачивать временное пользование имуществом;
♦ обязанность возвратить имущество арендодателю после окончания срока аренды;
♦ право требовать от арендодателя предоставления имущества во временное владение и пользование или во временное пользование;
♦ право временно владеть и пользоваться или временно пользоваться имуществом.
5. В договоре аренды необходимо предусмотреть существенные условия договора аренды:
♦ данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);
♦ размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
