Инвестиционные проекты: от моделирования до реализации - страница 80

● дополнительным плюсом будет привлечение корпоративных клиентов, например, если организовать корпоративный отдых и лечение;

● у местной команды устойчивые позитивные контакты с местной ИФНС и властями.

Состав СКК на 100 мест: два четырехэтажных корпуса общей площадью 3000 кв. м.

Первые этажи имеют служебное назначение, в которых размещаются обеденные залы на 120 посадочных мест, кабинеты врачей медсестер, лечебные кабинеты. В цоколе одного из корпусов размещаются сауна, ванное отделение, тренажерный зал. Корпуса соединяются крытым переходом. На территории также имеются:

● стоянка на 30 автомашин;

● 2 бокса;

● помещение проходной;

● котельная;

● открытая танцплощадка.

Команда проекта:

● для реализации проекта есть местные партнеры;

● вероятность того, что команда справится с оперативным управлением, высокая;

● в целом данная команда – видимо, лучший вариант местных партнеров, без которых реализовать проект будет маловероятно;

● досье на партнеров, копии документов об образовании, паспортов прилагаются (письменно).

Роль местных партнеров в проекте:

● знание местной специфики, устойчивые контакты с местными властями;

● необходимость оперативного управления СКК и персоналом;

● необходимость строительства СКК местными силами;

● экономия при приобретении участка.

Состав необходимого персонала ССК приведен в табл. 25.

Набор персонала происходит из региона (в поселке и ближайших населенных пунктах недостаточно трудоспособных кадров). Работа персонала происходит вахтовым способом по одной неделе.

Для управления ССК характерно следующее разделение полномочий:

● ключевые решения принимаются инвестором;

● оперативное управление осуществляется местной командой;

● контроль реализации проекта и целевого использования средств обеспечивается присутствием на месте представителя инвестора с правом подписи финансовых документов (финансового директора).

Предлагаемая юридическая схема проекта:

● земельный участок оформляется на физическое лицо – представителя инвестора;

● для реализации проекта создается ЗАО (владелец ССК) с участием инвестора и инициатора;

● инвестор в качестве вклада вносит минимальное финансирование и гарантирует кредитование проекта;

● проект кредитуется под залог участка и ССК после завершения строительства, а также некоторых активов инициаторов проекта.

Обеспечение и гарантии:

● в связи с тем что в строительстве используются материалы местного происхождения, а стоимость земли растет, стоимость строящегося СКК со временем становится больше суммы взятого кредита;

● местные партнеры готовы предложить в залог некоторое имеющееся у них имущество (его стоимость лишь частично покроет сумму кредита).

Рассматриваются два варианта финансирования проекта[12].

1. За счет кредитных средств.

2. За счет собственных средств.

Для оценки проекта при финансировании за счет кредитных средств следует рассмотреть графики поступлений и платежей в разных вариантах. Основной смысл – показать эффективность проекта, притом что необходимые для финансирования кредитные средства возвращаются вовремя с учетом процентов.

Для этого выполнено 8 вариантов расчетов для участка площадью 2 гектара. За переменные параметры в рассматриваемых вариантах взяты:

● количество мест (100 или 120);

● объем капитальных затрат (стандартные – 2,6 миллиона рублей для 100 номеров и 2,85 миллиона рублей для 120 номеров);

● средний уровень занятости номерного фонда СКК (70% или 80%);

● выручка от обслуживания 1 клиента в сутки (70 или 77 долларов);

● процентная ставка по кредиту (14% или 20%).

В результате подбора параметров получены оптимистический, пессимистический варианты и несколько наиболее вероятных вариантов проекта. Результаты сравнения вариантов сведены в таблице 26. Полученные в вариантах результаты сравниваются с помощью итоговой таблицы, анализируя которую можно сделать выводы о том, к какому варианту стоит приближать проект.

В качестве примера варианта приводится план поступлений и платежей по базовому пессимистическому варианту (100 мест, стандартные капитальные затраты, 70 долларов в сутки с клиента, 20% ставка по кредиту) – таблица 27. Кредит возвращается за четыре года и три квартала. Далее собственник ежеквартально получает по 372 600 рублей.