Череда пространств от Вашингтон-сквер до Ла-Гуардиа-плейс может служить напоминанием, что общественное пространство – это нечто досягаемое в равной степени физически и идеологически, скорее продолжение, нежели отрицание улицы. Подобное уточнение дает представление о коллективных намерениях и амбициях, равно как и намерении правительства их знать и охранять. К сожалению, историческая амбивалентность того, что относится к публичной сфере, вместе с навязшей на зубах мантрой, что обязательства перед частными лицами превыше всего, заставили увянуть идеологию распределенной ответственности и коллективной гармонии. Это увядание нашло свое выражение и в компромиссных гибридных соглашениях, подталкивающих даже весьма здравомыслящие институции к коварным «сбалансированным действиям». Что подразумевает: в утилитарных решениях «большее добро» всегда неизбежно сопровождается каким-нибудь «меньшим злом».
Например, Куперовский институт (Cooper Union[72]), известное ист-виллиджевское учреждение, предлагающее превосходное бесплатное высшее образование в течение более чем ста пятидесяти лет, оказался вынужден продать часть недвижимости в близлежащих кварталах, чтобы укрепить свои поредевшие фонды. Хозяйственная логика настаивала на выборе того покупателя, который даст наибольшую цену, и как результат – напротив института вымахало одно из наиболее уродливых, неподобающих сооружений в этой части города – башня темного стекла для супербогачей, с гигантским банком на цокольном этаже. Точно так же, к северу от Виллидж, в Челси, занимающая целый блок епископальная семинария, включающая в себя величественное, хоть и обветшавшее здание в стиле неоготики, подверглась ожесточенным нападкам местных жителей за свои планы заменить одно свое (ужасное) современное здание относительно высоким кондоминиумом. Идея состояла в том, что новая структура позволит финансово обеспечить благоустройство всего остального кампуса. Спроектированное таким образом, чтобы вписываться в финансовый контекст, новое здание, однако, решительно не вписывалось в контекст физический. Недавно, впрочем, поступила благая весть: семинария согласилась на компромисс. Подобный же сценарий разворачивается сейчас вокруг планов заменить нашу местную больницу Святого Винсента на новое здание, с более щедрым финансированием, за счет передачи целой кучи старых сооружений, которые она сейчас занимает, застройщику, намеревающемуся выстроить на их месте обычные элитные кондоминиумы.
Город все больше и больше обустраивает свои дела в соответствии с «принципом Петра и Павла». С тех пор как он был впервые сформулирован в 1960-е годы в качестве неотъемлемого элемента политики зонирования, так называемая система бонусов превратилась в один из важнейших инструментов прямого субсидирования частной застройки муниципалитетом. Появившаяся изначально для поощрения особых проектов – парков, внутриблочных проходов, пассажей и аркад, эта система подразумевает формулу обмена некоего предполагаемого общественного блага (такого, как плаза) на общественное зло, почти всегда – какого-нибудь огромного здания, нарушающего правила зонирования. Подобный обмен по самой своей природе чреват последствиями: наносимый вред всегда изначально подразумевается в его изощренных формулировках, в которые облачено известное со времен царя Соломона прикидывание прибылей и убытков. Таким образом, система бонусов используется не просто для создания специфических форм общественного пространства, но для того, чтобы поощрять застройщиков развивать территории, признанные «увядшими» или недооцененными (вроде Таймс-сквер с Театральным кварталом). Подобные бонусы часто входят в большой пакет, включающий в себя освобождение от налогов, передачу муниципальной собственности, усиление инфраструктуры за счет городского бюджета и свободную передачу прав на ограничение застройки соседних участков.
Современная вариация подобной системы, находящаяся все еще в зачаточном состоянии и как следует не отработанная, – вышеупомянутая идея «инклюзивного зонирования». По мере того как бедняки и представители среднего класса все сильнее выдавливаются из Манхэттена в другие места или вообще за пределы города, застройщики также активизируются в местах, ранее ими отвергавшихся. Множество мест в Бруклине: Хайтс, Парк Слоуп, Кэролл Гарденз – уже «манхэттенизированы», но все боро в большей или меньшей степени испытывают влияние этого огромного пузыря (хотя кризис высокорискового кредитования, опустошивший строительный рынок, здесь только начинает чувствоваться). Осознав, что город столкнулся с ситуацией значительной потери «доступного» жилья, городская администрация стала развивать новую бонусную систему: большой новый дом в обмен на «инклюзию», то есть включение в новый или какой-то еще проект известного числа квартир по низким ценам. Можно сказать, что речь идет о своего рода принуждении рынка, основанном на экономической теории рационального выбора. Вот что система должна предлагать застройщику, определенно рассчитывающему на большую прибыль, если он готов идти на бонусное соглашение.
