Что делать собственникам остальных квартир? Надо помнить, что требования по содержанию общего имущества стоит предъявлять не к арендатору, а к собственнику. Например, собственники на общем собрании решили установить шлагбаум во дворе. Надо требовать плату не от арендатора магазина в доме, а именно с собственника помещения, в котором расположен магазин.
7. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?
Это может потребоваться по многим обстоятельствам. Например, действующий мусоропровод может стать причиной неприятных запахов как на лестничной площадке, так и в квартире. Кроме того, содержание мусоропровода входит в стоимость содержания общего имущества. Поэтому собственники квартир, желая избежать как неприятных запахов, так и лишних расходов, могут задаться вопросом о необходимости заварить мусоропровод. Можно ли это сделать?
Чтобы ответить, надо учитывать, мусоропровод является общедомовым имуществом. Это следует из критериев имущества, указанных в ст. 36 ЖК РФ. В самом деле, мусоропровод обслуживает не конкретную квартиру, а несколько квартир в доме одновременно. Следовательно, мусоропровод является долевой собственностью всех собственников квартир в доме.
Как из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, так и из ст. 209 ГК РФ следует, что собственники вольны распоряжаться принадлежащим им имуществом. Для общедомового имущества это означает, что распоряжается таким имуществом общедомовое собрание. Поэтому на общем собрании собственники квартир вправе принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод. При этом необходимо исключить работы по содержанию мусоропровода из содержания общего имущества. Это позволит сэкономить на плате за ЖКУ.
Аналогичные выводы сделаны в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.
Важно подчеркнуть, что решение должно быть принято общим собранием собственников квартир всего дома, а не собранием собственников квартир конкретного подъезда. Если нарушит это правило, то решение по мусоропроводу будет признано незаконным.
8. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?
Сосед установил перегородку на лестничной площадке? Насколько это законно? Можно ли обжаловать его действия? Наличие перегородки может стать существенной проблемой для соседей. Поэтому приведенные вопросы вполне могут стать причиной судебного разбирательства. Что надо учитывать?
Лестничная площадка является общедомовым имуществом. Это следует как из ст. 36 ЖК РФ, так и из п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Объясняется это тем, что лестничная площадка обслуживает более одного помещения в доме. Поэтому она не может находиться в собственности конкретного лица и находится в общедолевой собственности собственников квартир в доме.
Особенностью статуса общедомового имущества является то, что владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом можно только по соглашению всех долевых собственников. Соглашение оформляется протоколом общего собрания. Другими словами, без решения общего собрания всех собственников в доме отдельный собственник не может ни пользоваться, ни распоряжаться элементами общего имущества.
Так, например, в одном судебном документе сказано: «Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома» (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013–2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме).
Что это означает? Собственник отдельной квартиры не может установить перегородку на лестничной площадке без решения общего собрания. Если вы столкнулись с ситуацией, когда сосед установил перегородку, то можно обратиться в суд. Не хотите обращаться в суд? Тогда можно обратиться в управляющую организацию.
