Это суждение А. В. Чаянова почти полностью соответствует нашему случаю. Жилищный фонд России существует в двух различных формациях. Большая его часть построена в советское время – дома «для себя» населения или колхозов в сельской местности, государственные и кооперативные в городе. После 1991 г. квартиры оформили в собственность граждан не через куплю-продажу, а политическим решением. Эта часть, говоря языком Чаянова, существует «в экономической формации без категории цены», она «по своей организации абсолютно натуральная и служит исключительно удовлетворению собственных потребностей семьи». Другая, очень небольшая часть жилья является предметом купли-продажи и циркулирует на рынке недвижимости. Но для первой части «все [рыночные] экономические категории теряют присущий им смысл и содержание и не поддаются даже количественному определению».
Строго говоря, рыночная цена квартир, ставших товаром, неприложима к квартирам, иммобилизованным в натуральном хозяйстве. Поэтому нет оснований брать эту рыночную цену за точку отсчета налога на квартиры, которые не продаются и «служат исключительно удовлетворению собственных потребностей семьи». Конечно, с помощью налога можно разрушить натуральную часть жилищного хозяйства, заставить жильцов продать свои квартиры или даже сделать их бездомными. Однако такая цель не была декларирована правительством в программе введения нового налога. Подобного рода незапланированные результаты, как правило, приводят к большим издержкам и общество, и государство.
Можно также пренебречь методологической стороной дела и привязать ставку налога к рыночной цене квартир волевым путем, просто опираясь на политическую силу, но такой манипулятивный волюнтаризм гораздо хуже открытого.
В любом случае, и правительство, и его эксперты-экономисты должны были как-то аргументировать применение рыночных индикаторов к натуральному хозяйству. Ведь экономическая сущность объектов недвижимости в этих двух формациях различна, независимо от внешнего сходства физических сущностей[51].
Различие земли как объекта купли-продажи и земли, арендуемой крестьянином для удовлетворения собственных потребностей, подробно обсуждается А. В. Чаяновым. Он обращает внимание на такую кажущуюся аномалию: арендные цены, уплачиваемые крестьянами за землю, были в России значительно выше той чистой прибыли, которую с этих земель можно получить при их капиталистической эксплуатации. И это – общий в России случай. А ведь именно капиталистическая рента определяет цену земли на рынке.
А. В. Чаянов в книге «Теория крестьянского хозяйства» (1923) пишет: «Многочисленные исследования русских аренд и цен на землю установили теоретически выясненный нами случай в огромном количестве районов и с несомненной ясностью показали, что русский крестьянин перенаселенных губерний платил до войны аренду выше всего чистого дохода земледельческого предприятия» [75, с. 407].
Расхождения между доходом от хозяйства и арендной платой были очень велики. А. В. Чаянов приводит данные для 1904 г. по Воронежской губернии. В среднем по всей губернии арендная плата за десятину озимого клина составляла 16,8 руб., а чистая доходность одной десятины озимого при экономичном посеве была 5,3 руб. В некоторых уездах разница была еще больше. Так, в Коротоякском уезде средняя арендная плата была 19,4 руб., а чистая доходность десятины 2,7 руб. Разница колоссальна – 16,6 руб. с десятины, в семь (!) раз больше чистого дохода [75, с. 407].
Таким образом, первая методологическая проблема, которую, на наш взгляд, требовалось явным образом разрешить при обнародовании плана введения налога нового типа, состоит в обосновании принципиальной правомерности принятия за основу для исчисления налога на жилье в России цены жилой площади, циркулирующей на рынке.
Натуральное и рыночное ЖКХ – два пространства, различных экономически и культурно. Переток недвижимости и граждан из одного в другое идет с большим трудом и в малом масштабе (точнее, купленная на рынке «для жизни» квартира в большинстве случаев уходит с рынка и включается в «косную материю» натурального хозяйства).
