А мы пока не будем забывать, что семья заемщиков должна была банку 4,6 миллионов, но квартиру-то продали за 2,9 миллиона рублей! Что будет с этой разницей в 1,7 миллиона рублей, так называемым «хвостом»? Ничего необычного - семья будет обязана вернуть кредитору всю сумму долга, поэтому приставы могут описать иное имущество должников, наложить арест на их зарплаты и т.д. Хотя, признаться, это случается не очень часто. Кредиторы понимают, что человек, который уже потерял жилье и деньги, вряд ли будет настроен погашать остаток долга, поэтому разницу могут списать. Все же, давайте разберем эту ситуацию подробней, потому что размер «хвостов» может быть весьма значителен.
Начнем с того, что закон «Об ипотеке» дает право заемщику застраховать риск ненадлежащего исполнения договора по возврату основной суммы долга и по уплате процентов. По этому договору страховая компания заплатит разницу между долгом по кредиту и суммой, полученной от продажи предмета ипотеки. Это называется страхование ответственности заемщика. Хотя в законе написано, что такое страхование является правом заемщика, а не обязанностью, но банки часто требуют, чтобы такой договор был заключен. Страховая премия платится один раз при оформлении ипотеки. Страховая сумма не может быть меньше десяти процентов и не больше пятидесяти процентов от основной суммы долга. А страховым случаем считается неисполнение договора – невыплата долга или процентов по нему.
Кстати, сам кредитор также вправе застраховать риск возникновения у него убытков, в случае, если стоимости имущества будет недостаточной, чтобы удовлетворить его требования. Это называется страхование финансового риска кредитора. Но так как в этом случае речь пойдет об отношениях между двумя юридическими лицами – кредитором и страховой компанией, то я не буду затрагивать эту тему. Отмечу только, что я знаю случай, когда банк застраховал свой финансовый риск, а потом обязал заемщика возместить эту сумму.
Однако лично меня интересует вот какой вопрос. Раньше статья 350 ГК РФ прямо указывала, что если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Сейчас эту норму материального права почему то убрали. Так вот, в случае, если ни заемщик, ни кредитор не застраховали свои риски, то что происходит с «хвостами»? Если банк их взыскивает, то на основании какой нормы? Не понятно.
Ну да ладно, давайте вернемся к нашей ситуации. Что в итоге получит обычная российская семья, которая взяла ипотеку, но не справилась с платежами? Она лишится первоначального платежа, процентов по кредиту, платы за страховку, жилья и еще останется должна банку. Вот такие радужные перспективы сулит «социальная» ипотека под 12%.
Возникает резонный вопрос: как избежать суда по ипотеке? Я знаю одно очень простое, но эффективное средство – нужно просто вовремя платить. Упираться, но платить. Забить на остальные кредиты, если с деньгами вообще туго, но ипотеку платить. Потому что, если банк подаст в суд, то должника выселят. Выселят вместе с десятью детьми зимой на мороз и никакая опека не поможет. Поэтому правило одно – не доводите дело до суда, не допускайте просрочек больше трех месяцев и не берите ипотеку без особой необходимости. Если взяли, то погашайте. Кстати, при досрочном погашении ипотечного кредита действуют те же нормы, что и при обычном кредите. То есть не забываем оформлять соответствующие заявления за 30 дней до досрочного погашения.
Кроме этого, следует знать, что после погашения кредита необходимо обратиться в банк с заявлением о снятии ареста с объекта залога (квартиры, дома). Иначе банк может "забыть" снять обременение, а заемщик не сможет ничего сделать со своим жильем. Кстати, иногда заемщику не так уже и просто получить в банке закладную – то ответственного за выдачу не могут найти, то саму закладную потеряют.
Если же выплатить не получилось и дело ушло в суд, то старайтесь найти человека в банке, чтобы договориться о мировом соглашении. Но нужно понять, что к мировому соглашению нужно будет предоставить доказательства вашей платежеспособности и предложить банку свой график платежей. Не факт, конечно, что банк на это согласится, но попытка не пытка.
