* * *
Как Дик Велл, так и я были настроены оптимистично в отношении партнерства РГИ с японцами, особенно поскольку они проявили доверие к нашему руководству, попросив меня остаться председателем, а Дика Велла — продолжить исполнение обязанностей президента и главного исполнительного директора. «Мицубиси эстейт» представляла собой хорошо управляемую компанию с активами на сумму более 26 млрд. долл., имевшую разнообразные интересы во всем мире. У нас даже были основания надеяться, что руководство «Мицубиси» сможет воспринять некоторые из наших идей относительно расширения РГИ как холдинговой компании, на которые Трастовый комитет ранее ответил твердым отказом.
Увы, в конце концов, покупка РГИ оказалась для японцев кошмаром. Они совершили покупку в конце периода активного роста цен на недвижимость в 1980-х годах. Никто в РГИ или в «Мицубиси» не мог предсказать глубины или продолжительности мирового спада на рынке недвижимости, который начался менее чем через год, никто не предвидел его особенной тяжести в городских условиях Нью-Йорка.
Влияние спада на РГИ фактически было немедленным. Вместо возобноления договоров о лизинге по 75 долл. за квадратный фут спрос к середине 1990-х годов упал, и оказалось трудным найти арендаторов даже по цене в 35 долл. Доход Центра от аренды вскоре снизился еще больше, до величин меньших, чем обязательства по выплате процентов в ТИФН; оценочная стоимость уменьшилась с 1,4 млрд. до 1,1 млрд. в 1993 году, а годовой операционный дефицит возрос с 40 млн. в 1990 году до 61 млн. в 1993 году. «Мицубиси» и трастовые фонды 1934 года должны были вмешаться, чтобы покрыть дефицит. Инвестиция «Мицубиси» быстро превратилась в финансовый отток с потенциалом превращения в финансовую катастрофу, если не принять немедленных действий по исправлению ситуации.
Ситуация дополнительно ухудшалась, поскольку ТИФН быстро тратил свои резервы. Он занял почти 400 млн. долл. на рынке краткосрочных коммерческих бумаг для финансирования выпуска облигаций и векселей, чтобы снизить последующие затраты, когда процентные ставки на оба класса долга автоматически возросли бы. К середине 1992 года ТИФН столкнулся с кризисом кредита и обратился к РГИ в поисках чрезвычайного финансирования.
Будучи председателем как РГИ, так и ТИФН, я остро ощущал, что нахожусь в ситуации, когда имеет место конфликт интересов. Чтобы избежать двусмысленной ситуации, я подал в отставку с поста председателя и директора ТИФН в декабре 1992 года. Клод Баллард, младший партнер «Голдман Сакс», пришел мне на смену.
* * *
К 1993 году для РГИ стало абсолютной необходимостью действовать решительно, если она хотела избежать продолжения ухудшения финансовой ситуации. Хотя спад закончился, по-прежнему не было перспектив, что Центр сможет возобновить договоры о лизинге по более высоким ценам, которых мы ожидали. При аренде по меньшим ценам РГИ не справлялся со своими обязательствами по отношению к ТИФН, и «Мицубиси», и трастовые фонды 1934 года были бы вынуждены покрывать дефицит, составлявший сотни миллионов долларов после 1994 года. Я рекомендовал «Мицубиси» прибегнуть к единственно реальным вариантам — реструктуризации долга или выкупу ТИФН. Поскольку цена акции ТИФН упала настолько, что составляла менее десяти долларов, я считал, что последний вариант является более предпочтительным.
В начале 1994 года, когда акции ТИФН продавались по шесть долларов, «Мицубиси» предложила ТИФН по 4,35 центов за акцию. Правление ТИФН быстро ответило отказом, однако, сталкиваясь по-прежнему с серьезной проблемой кредита, обеспечило для себя финансирование от компании «Уайтхолл риэлти», принадлежащей фирме «Голдман Сакс», в виде 225 млн. долл. в форме долговых обязательств с процентной ставкой в 14 %. В результате этого «Уайтхолл», руководимая Дэниелом Нейдиком, превратилась в одного из ведущих игроков в делах ТИФН, а отношения между ТИФН и РГИ начали носить антагонистический характер.
По мере того, как потери Рокфеллеровского центра продолжали расти, достигнув совокупной общей суммы в 575 млн. долл. в 1994 году, «Мицубиси» предприняла еще одну, окончательную попытку выкупить ТИФН. Совместно с трастовыми фондами 1934 года «Мицубиси» предложила по 7 долл. за акцию, или всего 270 млн. долл., причем «Мицубиси» выплачивала бы 216 млн., а трастовые фонды — 54 млн. ТИФН ответил требованием суммы в 310 млн.
