Апартаменты по-прежнему прибывают
Самым бурно развивающимся и противоречивым сегментом рынка недвижимости Москвы остаются апартаменты. В законодательстве тут явная дырка: такой вид недвижимости описан крайне неопределенно, чем и пользуются девелоперы. Кроме Москвы и Санкт-Петербурга, нигде в России апартаменты больше не строят.
История появления этого сегмента такова: десять лет назад столичные власти, чтобы спасти давно буксовавший проект «Москва-Сити», разрешили переделать часть офисов в небоскребах в апартаменты. Затем компания KR Properties запустила проект «Даниловская мануфактура»: на территории бывшего завода один из административных корпусов переделывался в апартаменты. Апартаменты по документам проходили как нежилые помещения, в которых разрешено временное пребывание, но по факту делались как обычные квартиры. Покупатели достаточно благосклонно восприняли такое квазижилье, а власти предпочли проект не заметить. После этого начался бум: девелоперы стали массово переделывать невостребованные офисные проекты в апартаменты.
Жилой комплекс «Сердце столицы» (застройщик — «Донстрой») — один из крупнейших в Москве проектов с апартаментами. Его общая площадь — более 635 тыс. кв. метров
Предоставлено пресс-службой компании «Донстрой»
Сегмент стал быстро расширяться и в 2012 году вырос до 2000 апартаментов общей площадью 250 тыс. кв. м. В 2013-м в Москве объемы удвоились: по данным компании «Метриум групп», строилось уже 53 комплекса с 5100 апартаментами. В 2014 году по количеству новых проектов апартаменты практически сравнялись с жильем.
Для девелоперов апартаментные проекты крайне выгодны. Можно не соблюдать нормы по инсоляции жилых помещений и не строить социальную инфраструктуру — школы и детские сады. Такое строительство можно вести в коммунальных зонах, где нельзя возводить жилье. Разрешенная плотность застройки апартаментами намного выше, чем в случае комплексов с квартирами. Владельцы апартаментов не могут в них получить регистрацию, не имеют прав на социальное обслуживание по месту нахождения апартаментов и вынуждены платить повышенный налог и более высокие коммунальные платежи по сравнению с квартирами. Однако для них эти неудобства компенсируются тем, что апартаменты на 10–15% дешевле квартир.
Интересно отношение столичных властей к рынку апартаментов. Пару лет его как будто не замечали. Лишь в 2013-м чиновники стали говорить, что со статусом апартаментов необходимо разобраться. В декабре прошлого года Москомстройинвест разместил на своем сайте памятку «Покупающий апартаменты должен знать», где описал основные особенности этого вида недвижимости. Сделано это было в связи с многочисленными обращениями покупателей, которые не могли понять разницу между апартаментами и жильем. В этой памятке было отмечено, в частности, что покупатели апартаментов не подпадают под действие Закона о долевом строительстве. В том же месяце на градостроительно-земельной комиссии Москвы было заявлено, что город будет обязывать девелоперов апартаментных комплексов строить социальную инфраструктуру. Однако, несмотря на все разговоры о том, что по поводу апартаментов надо внести полную ясность, их статус остается неопределенным, а разрешения на их строительство по-прежнему выдаются.
Недвижимость как резервная валюта
На цену недвижимости сильно влияют, кроме привычных спроса и предложения, ожидания покупателей. Как только на рынке формируется ощущение, что квартиры будут дорожать, это толкает инвесторов перекладывать деньги, к примеру, из акций в недвижимость. В период экономической и политической турбулентности роль ожиданий и представлений покупателей многократно возрастает. Когда событий много и они происходят очень быстро — за несколько месяцев только на Украине случилось столько всего, что хватило бы на десятилетие, — проанализировать постоянно меняющуюся ситуацию крайне сложно, и решения часто принимаются эмоционально, под влиянием «общего мнения».
Вопрос, где хранить деньги — в недвижимости, в валюте или в других активах, — существовал всегда. Но сейчас у него появились особые оттенки: многие инвесторы хотят не столько заработать, сколько сберечь накопления. И основная дилемма инвестора выглядит сегодня так: «недвижимость или деньги» — «бетон или бумага». Общая нестабильность заставляет пристальнее приглядываться к недвижимости как к реальному, физическому активу, который приносит арендный доход и не подвержен рискам денежного рынка (курсовые колебания, деноминация, ограничения хождения валют). В России по сравнению с европейскими странами в этом вопросе есть своя специфика: неуверенность в деньгах в целом. За последние 60 лет в стране были и деноминации, и переход на новые деньги, и замораживание вкладов в госбанках, и обвалы национальной валюты. Не случайно, по данным ВЦИОМ, самым надежным способом вложения денег более половины (51%) россиян по-прежнему считают приобретение недвижимости.
